週刊住宅2005.2.14.号には、賃貸管理会社1000社が加盟する(財)日本賃貸住宅管理協会の井関清会長へのインタビュー記事があります。

「空室率が高くなっているが」との問いに、

「供給が増加すれば空室は増える。……逆に、立地などを含めて良質な賃貸物件は値上げを考えていい時期だと思っている。」とあります。

東京の優良ビルの賃料は既に値上げの時代に入っています。優良な賃貸マンションについても値上げの時代は近いかもしれません。

産業再生機構がダイエー再生計画で閉店候補には３年前の金融支援の際に先送り案件で赤字の垂れ流しとなった店舗も多いようです。

代表例はハーバーランド店(神戸市)、屋島店(高松市)、北柏店(千葉県柏市)です。当時の金融支援の枠が問題でした。

例えば屋島店の大家との賃貸借契約は2022年までです。途中で閉店するためには70億円の違約金の定めとなっています。ハーバーランド店と北柏店と合わせると200億円にもなります。

この違約金が用意できないために営業を継続して、1店あたり年4億円の営業赤字となりました。

不動産の賃貸借契約の解約条項がダイエー破綻の一因になっていたのです。(日経流通新聞2005.2.4.)

都市再生機構は団地の空き店舗を半年間無料で貸します。通常賃料8万円から37万円の、空き家が続く8団地17店舗で、営業開始から6ケ月間を無料の使用貸借として貸します。別途に開業準備期間3ケ月も無料で、最大9ケ月の実質フリーレントです。

資料には「使用貸借期間終了後、引き続き施設賃貸借契約を締結する意向があること。」とあります。

空き家に悩む都市再生機構はいよいよフリーレントによりテナントを集めることになったのです。対象は、子育て支援・高齢者生活支援事業、物販、飲食、サービス業等となっています。(日経2005.1.22.)

空き家に悩む都市再生機構は民間並に様々な工夫をするようになっています。

敷金分割支払制度…敷金は3ケ月が原則ですが、入居時に1ケ月分、だいたい翌年に1ケ月積み増し、その翌年にさらに1ケ月積み増しでＯＫです。

ハウスシェアリング制度…親族以外との同居が認められています。

マルチハビテーション（セカンドハウス利用）制度…生活の本拠以外の住宅として、つまり別荘としても賃貸住宅を貸し出します。

賃貸店舗については定期借家でも貸しています。

西新宿地区ではＪＲ新宿駅に近い大規模ビルの成約賃料が上昇し始めています。1坪当り成約価格が、半年前と比べ1000-2000円上昇したビルもあります。

そして駅から少し離れていて空室があった大規模ビルは2004年後半にはほぼ満室になっています。

(日経不動産マーケット情報2005年1月号)

REITをはじめとして不動産への投資資金は膨大です。その投資家の存在を前提として不動産開発が目立ち、新築賃貸物件がそのまま投資物件となる時代になってきました。そんな背景からオフィスビルも賃貸マンションも新規供給は続きそうです。

三菱地所は2004年9月から投資家への売却を前提とした一棟ものの賃貸マンション開発に乗り出すことを明らかにしています。明和地所にいたっては売上高の3分の1を一棟売り賃貸マンション開発事業に振り向けているようです。

あるデベロッパーは「投資家の需要がいつまで続くか不安もあるが、少なくとも2-3年は力を入れていく」そうです。

(日経不動産マーケット情報　2004年12月号)