セールアンドリースバックと安定的賃貸借契約

月刊プロパティマネジメント(2002.10月号)が、日本ビルファンド投資法人(ＮＢＦ)の第２期決算をみずほ証券レポートを引用して分析しています。

不動産投資信託が決算内容を公開するようになって大規模賃貸ビルの賃貸条件等が一般に対してかなりオープンになってきました。

ＮＢＦの運用対象不動産の51％は「安定的契約」で占められています。ここでの安定的契約とは①定期借家契約②５年以上の長期契約③解約禁止特約付契約④解約時３ケ月以上の違約金特約付契約ということだそうです。そしてこの安定的契約の内訳は①が40％、②が16％、③が2％、④が42％です。

ＮＢＦの最大テナントは大手町のＮＫＫビルの日本鋼管で、2011年3月までの定期借家契約です。これらが「安定的契約」です。これはビル名から分るようにもともと日本鋼管所有のビルをＮＢＦが買い取って日本鋼管に貸し付けているものです。いわゆるセールアンドリースバックです。

今回「安定的契約」の一つが解約になります。芝ＮＢＦタワーのテナントのＴ＆Ｄファイナンシャル生命が退出します。賃貸契約期間を残して退出するためにテナントは違約金5億7000万円を支払います。このビルの賃料は共益費込み坪3万5000円程度と推定されますが、近隣大型ビルの募集賃料は2万5000円程度のようです。テナントは高い家賃を払い続けるよりも違約金を支払ってでも出て行くことを選択したのでしょう。

「芝ＮＢＦタワー」の前の名前は「東京生命芝ビルディング」、「Ｔ＆Ｄファイナンシャル生命」の前の名前は「東京生命」です。東京生命が破綻前に行ったセールスアンドリースバック物件だったのです。

破綻したマイカルのセールアンドリースバック物件による証券化事案が問題となっています。不動産証券化は「不動産の信用」によるファイナンスともいわれます。しかしセールスアンドリースバック物件には「テナントの信用」が随分と紛れ込んでいるようです。